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皇冠正网:为什么最近土地都被地方国企接盘了?

admin2022-10-15140

本文来自微信公众号:真叫卢俊(ID:zhenjiaolujun0426),作者:巧克丽丽,题图来自:视觉中国


这几天捎带手整理了下今年3批次土拍,然后作为一个安徽人,居然两次看到安徽国企跑上海来拿地:



惊叹之余,我发现了一件更有意思的事情。


就是类似安徽交控、安徽高速这类“国资系”正在一点点地“di”浸润上海土地市场。



国资背景都被标黄了,然后看起来不清楚是不是国资的,我都去查了下它们的实控人,然后标注在了后面小括号“hao”里。


你就〖jiu〗看到从今年第一次土拍开始,国资系拿地占比一次比一次高,第三批次干脆3/4都是国资 zi[系出来拿的地。


这个情况不光上海,苏州也是。


前期结束的苏州土拍,苏高新、建屋、圆融、恒泰、相城城投等等,也几乎是苏州地方国企的倾巢出动


一共20块土地,地方企业占据10块,拿下来50%的比例。


最夸张的应该算是南通。


来源:南通楼市动态


南通最好的滨江地段,这次一次性拿出来5块地,全部被南通城建拿下。


不光拿地哦,土拍只是开始。


国资,正在全面接盘‘pan’


 大概半个月前有一个很容易 yi[被忽视的“de”收购:“上海城开”打算用35.76亿元转让自己的附属公司“上海寰宇城市投资发展有限公司”60%的股权。


这是什么公司,城市投资发展,方向很宽泛,但是说一个项目,你们可能就有眉目了——滨江城开中心。



这是一个徐汇区综合商业开发项目,现在一期已竣工并投入运作,划横线公司就是滨江城开中心的开发商。


而这次的60%股权转让完成之后,上海城开将不再拥有上海寰宇任何权益。



然后,加上另外两家股东方“西岸开发”“徐家汇商城”原本也是国资系的,上海寰宇成「cheng」了一家100%国有资产控股企业。


老板是,徐汇区国资委。这还不是个例。



上海市国资委涉足光明地产、城投控股、上实发展、中华企业、上海临港、华鑫股份、绿地控股。


不光上海,广州、四川、上海、江苏、郑州等10多《duo》个省市都是如此,只是不是说控股,也可能是接手民营房企下属公司的项目股权。


全国范围来看,最有名地产接盘侠,应该就是深圳国资委了。



乐居财经做〖zuo〗过一次统计,就今年,广州、四川、上海、江苏、郑州等10多个省市国资,都有接手民营房企下属公司的项目股权,这里面就包括富力、旭辉、恒大、万科、泰禾、佳兆业......


国资,正在以你想象不到的规模全面进入地产赛道,不管是企业、股份、还是项目或其他,国资一出场就是买买买。


俗话说一分钱难倒英雄汉,这句话对国资来说应该也是一『yi』样。


所以我还是会好奇那个问题。


国资们的钱{qian}从哪里来


我们一般概念里都知道国资实力雄厚,肯定有钱。但国资也不是神仙,不能凭空变钱,所以国资的钱从哪来。


我们先看一个线索。



也就说非常多收购行为并不是国资委直接参与,而是通过城投。也就是“城『cheng』市建设投资公司”,你可以理解为,各大城市的政府投融资平台。


也就是说它自己 ji[并没有赚钱能力,但是它能找到钱


一开始,城投公司的资本金基本来自财政拨款,或者以财政担保向银行贷款。后来,融资的方式就是发行城投债,这也成为我们城市进入大基建时代的“粮草”保证。再后来,国家支持有条件的地方政府组建投融资平台,发行企业债、中期票据,进一步拓宽融资渠道。


同时,为了做大做强城投公司,各级政〖zheng〗府会把公用企事业单位的资产也纳入城投,比如自来水公司、公交公司、热力公司,燃气公司。



后期上海城投已从单一的政府融资平台转型,它不仅是重大项目建设主体,也是城市运营主体,会找钱也会挣钱。

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有钱之后,对于国资系们来说就有了“购买”能力。


接盘地产商,国资们都是怎么接的呢


各地国资委有了各地城投,有钱之后该怎么操作呢,通常有几种方式:


第一种,直接买买买。


就是通过买股权的方式,最有名的案例,就是万科了。


当年深圳国资委花了663.72亿元成为万科第一大股东,终结了万宝之争。买完之后就放手让万(wan)科去做自己该做的事情,现在万科依然还是那个万科。


另一方面,虽然同样的买买买,也〖ye〗是有区别的。


对于万科,深圳国资委看好企业管理机制及企业自身发展,收购更多是因为驱赶野蛮人,所以承诺「nuo」收购后会给管理团队足够的空间《jian》。


但对恒大就不太一样了。去年11月广州城投接手了中国恒大100亿元的战略投资者权益,不仅买买买,而且还是战投。


战略投资者一般都是希望能参与公司的经营管理,希望改善公司的治理结构,如今看来恒大确实需要这样。


除了买买买这种直接的方式,国资系还有一些更委婉的动作。比如,今年9月7日,广州城投对富力地产的一笔6月底到期的40亿元人民币贷款展期六个月,展期就是延期的意思,让富力延期6个月还贷。


还有一种更重要的委婉方式,叫间接持有。


2020年12月,广州国资委旗下广州城投通过股权质押方式,收购了富力地产旗下三家子公司。这三家富力子公司 si[都自带【dai】资产,广州圣景是富力盈凯广场的开发公司,后者是广州珠江新城CBD的大型复合地产项目。


股权质押,不是直接控股,而是间接持有旗下其他资产。


这么做的目的,只有一个,借钱给富力,让富力度过难关。


富力地产曾多次通过质押,获得广州城投几十亿资金纾困。所以这其实已经不是富力地产第一次质押股权了,富力曾经多次通过质押,从广州城投那里拿了几十亿〖yi〗解决自己的困境。


不过国资系,也不是烂好人,也不是什么都要的。


比如当年富力从万达接手的77家酒店,就不被看好,因为酒店业务盈利能力弱,2018-2020年分别净亏损4.59亿、10.08亿和14.27亿。


所以债转股可以,但是不能包括这些酒店资产。


总的来看,不管什么方式,国资系的动作最后指向都只有一个,就是救急「ji」


于是我们看到在一些需要资金支持的民营房企背后,都有国资的默默努力。


国资这么做图什么


我们看到国资系出现最多的场景,都是房企在喊救命。


万科深陷“万宝之争”,眼看就要被野蛮人敲开大门。


富力年底裁员、员工75折购房以及出让重资产的动作,都是在为“降低负债水平”做努力,但还是面临裁员,公司陷入困境,这时候广州城投出现了。


资金链断裂的华夏“xia”幸福曾获得政府支持,河北省政府承诺为其提供高达95亿元的有条件财政支持。


不仅仅房地产,2020年11月,就在往恒大投200亿的前不久,深圳国资委刚花了“liao”2604亿元收购华为荣耀,让荣耀没被芯片卡死。


还有苏宁,不管最后牵手深圳国资委还是江苏国资委,在企业水深火热的时候,站出来的都是国资。


国资自己没说过什么,但是通过这些动作,我们更倾向于国资的出现(xian)就是解决问题——看不惯野蛮人,不想看到公司倒下去,不想看到市场秩序紊乱。


或者更确切说,国资最大的夙愿就是希望市场稳定,因为只有稳定才意味着有可持续发展的可能,有健康发展下去的可能。


也许有人会说,这些房企如果不是因为“三道红线”,会是现在这样?


年初的三道红线让高负债房企纷纷触碰红线,无钱可借,企业遇到问题,但是你们知道房企的负债率达到什么程度了吗?



有的负债率高达1000%以上,高负债房企的日常操作都是借债—开工—还钱。


不要说三道红线,任何一点国际市场的风吹草动,对他们都可能灭顶之灾。


债务面前,房企都 du[是渺小的。这也是为什么国资越来越活跃在地产圈,时刻寻找“zhao”救场机会。


房企一出问题,必然是大问题,也只有国资能接得住。


长远看,国资入场助力房企活下去,三条红线是希望房企活得更好。


这也是为什么我们看到这几年包括近期国资的活跃。


所以这是一件什么事呢?


房企倒〖dao〗下去只是市场动态,这只是体系中的一环。但是影响房地产行业“稳房价、稳地价、稳预期”,可能就是另一个层面的问题了。


本文来自微信公众号:真叫卢俊(ID:zhenjiaolujun0426),作者:巧克丽丽

网友评论

3条评论
  • 2022-10-15 00:09:15

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