欧博app：销售回款承压，“三条红线”下房企难再任性买买买

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本报记者 赵剑影

上半年，楼市销售低迷，房企回款受到影响，但房地产开发投资却一起狂飙。楼市资金链承压，金融风险上升。克日，住建部、中国人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，首次为房地产融资提出量化羁系要求。

克日，住建部、中国人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，集会为房地产融资划定的“三条红线”引发普遍关注。

“剔除预收款后的资产欠债率大于70%”“净欠债率大于100%”“现金短债比小于1倍”不得融资，“三条红线”直指房企融资命门，各界普遍将政策解读为对房企的“限购”。

新的调控政策之下，房企难再任性“买买买”，销售昏暗而开发投资火热的楼市别样景物迎来终局。

销售受影响，房企回款承压

“受疫情影响，上半年署理销售业务受到了很大影响。”克日，一家京津冀衡宇代销公司销售主管告诉记者，受疫情影响，公司年度销售目的恐难以完成。为了填补销售缺口，公司正在谋划“以价换量”。

数据显示， 1~6月份，天下跨越90%的房企没能完成半年度销售目的，其中包罗万科、龙湖、碧桂园、融创等房地产龙头企业，有的销售目的甚至未到达30%。

“屋子卖不出去，房企难有回款。若是制作出来的屋子只能搁在手里无法买卖变现，那就是一堆钢筋水泥。”位于北京市朝阳区大望路的一家房地产公司负责人告诉记者，房企销售设计的制订与回款的需求有很大关联，在销售目的未杀青的同时，回款的目的也就是没有完成。而一旦回款目的没有完成，就直接影响到偿债能力。

北京一家商业银行相关负责人向记者示意：“房地产开发是靠融资实现，已往，房地产火热由于融资容易，卖房也容易，资金链是流通的。现在若是回款泛起问题，债务的问题将异常致命。”

一直以来，房地产作为资金密集型行业，高欠债生长是其实现高增进的主要手段。近年来，房地产融资受到严控，在融资渠道缩短的环境下，房企增加了境外债务的发行量。数据显示，2019年下半年至今年头，房企境外发债规模同比增速达70.98%。其中，大多都是短期债，9月份之后就迎来了第一个高峰期，到2021年6月份房企将累计1.5万亿元债务到期。

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房企不愁钱，调控针对性收紧

然而，资金链蒙受的伟大压力似乎并未影响到房企的开发投资。从今年3月最先，随着疫情的影响逐渐消退，房地产开发投资增速止跌回升，至7月已实现五连涨。

国家统计局宣布数据显示，1~7月份天下房地产开发投资75325亿元，同比增进3.4%。7月单月房地产开发投资增速达11.7%，增速延续加速。

与此同时，房地产投资的火热最先影响市场销售价钱，部门地区房价泛起较快上涨。7月，银川新居价钱继续领涨，涨幅达2%，延续3个月领涨，唐山等都会也延续保持较大涨幅。

交通银行金融研究中心高级研究员刘学智示意，在经济苏醒的需求端，房地产是率先苏醒的领域，部门地区再次泛起投资过热征象，在这样的形势下，调控政策收紧已成为一定，重点就在于房企融资收紧。

8月20日，住建部和中国人民银行在北京召开重点房企座谈会，研究进一步落实房地产长效机制。集会对房地产融资提出了量化的治理指标，要求房地产企业剔除预收款后的资产欠债率大于70%、净欠债率大于100%、现金短债比小于1倍不得融资。并将凭据房企的“踩线”情形，分为“红、橙、黄、绿”四档，实行差异化债务规模治理。

房地产的逻辑正在转变

“‘三条红线’是房地产企业融资治理的长效机制。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉示意，此举首次通过量化的形式，既保证合理融资需求，又控制资金进入楼市的规模，提防楼市成为金融风险“灰犀牛”。

在融资治理“三条红线”规则下，后续房企难以通过举借债务扩大经营规模，而且部门债务的归还也需要依赖销售回款。市场普遍预计，融资新规将加速房地产销售，一些达标压力较大的企业可能降价促销。

“三条红线”划定后两周，9月6日，恒大团体突然宣布要实现“金九银十”每个月1000亿元的销售目的，还推出天下楼盘全线7折等一系列促销。尚有新闻称，碧桂园也正在思量在购房方面提供更大的折扣，加速楼盘销售。有业内人士以为，房地产龙头企业率先降价促销，目的是在融资收紧的靠山下，加紧扩大市场份额，降低欠债率。

有市场机构对50家销售额较高的房企财务数据进行了梳理，只有12家房企相符三条尺度要求。踩线一条的房企有14家，同时越过两条红线的房企有10家，同时踩到三条红线的房企有14家。只管“三条红线”的详细实行日期尚未明确，但思量到现在房地产销售冷淡以及房企债务规模的重大，市场普遍以为留给房企的时间已经不多了。

“已往很长一段时间里，地产都与财富联系在一起。无论是购房者，照样开发商，都不乏因房地产而实现财富剧增的案例。由于市场预期较好，屋子不愁卖，房企也不愁融资。但近两年，房地产的逻辑发生了转变。”易居企业团体CEO丁祖昱示意，“房住不炒”的观念在市场中形成共识，资金不再见大量涌入房地产。